親が持っていた土地が分からない｜所有不動産記録証明書の使い方と検索の注意点

親が所有していた土地が実家以外にもあるらしいものの、場所や地番が分からない。そんなときは、法務局の「所有不動産記録証明制度」を調査の手掛かりにできます。2026年2月2日に始まった制度で、指定した氏名・住所等に基づき、所有権の登記名義人となっている不動産を検索し、結果を一覧の証明書として交付します。ただし、家族の財産を条件なしですべて探し出す制度ではありません。

まず登記に使われている氏名・住所を調べる

法務省は、検索条件と異なる氏名・住所等で登記された不動産は一覧に載らないと説明しています。亡くなる直前の住所だけでなく、以前の住所で土地を購入した可能性があるなら、その履歴も確認しましょう。過去の氏名・住所を検索条件にする場合は、その経緯を示す資料が必要になることがあります。

たとえば、父が転居前に購入した山林を探す場面を考えます。これは説明用の仮定例です。実家の書類にある父の住所が最終住所と違えば、古い住所をメモし、登記の写しや戸籍の附票など、確認に使える資料を法務局へ相談します。現在の住所だけで検索した結果がゼロでも、その時点で山林がないと結論づけないことが大切です。

誰でも他人の不動産一覧を請求できるわけではない

請求できるのは、所有権の登記名義人や、その相続人その他の一般承継人です。代理人からの請求も可能です。相続人が請求する場合は、本人の確認資料に加え、名義人との相続関係を示す情報などが必要になります。窓口、郵送、オンラインで必要な準備が異なるため、請求方法を決めてから公式の必要書類を確認してください。

親族だからという理由だけで請求できるとは限りません。誰の不動産を、誰が、どの立場で調べるのかを最初に整理すると、請求先へ質問しやすくなります。

「記録なし」でも、他の資料との照合を続ける

検索には網羅性の限界があり、同じ検索条件に合う別人の不動産が抽出される場合もあります。また、検索時点で登記に反映されていない情報は含まれません。結果の一覧は調査の出発点として使い、手元の登記資料、購入時の書類、固定資産税の明細などと照合します。

一覧に知らない土地があれば、所在・地番と不動産番号を控え、対象の登記事項証明書で記録を確認しましょう。土地の名称や家族の呼び方だけでは、隣り合う別の土地と区別できないことがあります。共有地や私道らしい土地も、使っていないという理由だけで確認対象から外さず、権利関係を相談してください。

請求前に用意する相談メモ

• 調べたい人の氏名、最後の住所、分かる範囲の過去の住所
• 請求する人と名義人との関係、その関係を示す資料の有無
• すでに分かっている不動産の所在・地番・家屋番号
• 取得できた資料と、まだ分からない土地の情報
• 相続登記、売却、境界確認など、調査後に進めたいこと

必要な資料を無理に推測して集めるより、手元にあるものと不足しているものを分けて相談します。交付までの日数は請求先へ確認し、手数料は検索条件の件数と請求通数、請求方法によって変わる点を見落とさないようにしてください。

土地が見つかった後は、名義と境界を別に確認する

一覧を取得しても、相続登記や境界確認が完了するわけではありません。誰が引き継ぐか、名義をどう整えるかは司法書士などへ、杭や図面、分筆の必要性は土地家屋調査士へ相談します。相続登記に関する義務への対応を、調査がすべて終わるまで保留してよいとは限りません。

相続した土地の境界確認では、土地が分かった後の資料整理と現地確認を説明しています。地番が分からない場合は、地番・家屋番号と住所の違いも参照してください。

参考資料

法務省：所有不動産記録証明制度について。制度・資料の確認日：2026年10月19日。個別の請求資格や必要書類は、請求先の法務局に確認してください。