土地家屋調査士と司法書士の違い【どちらに頼むべき？】
2026/3/4 公開2026/3/4 更新
不動産に関する手続きで「土地家屋調査士と司法書士、どちらに頼めばいいの？」と迷ったことはありませんか？
実はこの2つの資格は扱う登記の種類がまったく異なります。この記事では、それぞれの仕事の違い、費用の比較、どちらに依頼すべきかをわかりやすく解説します。
土地家屋調査士の仕事領域
土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」の専門家です。簡単に言えば「土地や建物の物理的な情報（形状・面積・構造）を登記簿に登録する」仕事です。
土地家屋調査士の主な業務
- 境界確定測量：土地の境界を測量・確定する
- 土地分筆登記：1つの土地を2つ以上に分割する
- 土地合筆登記：複数の土地を1つにまとめる
- 地目変更登記：土地の用途（田→宅地など）を変更する
- 地積更正登記：登記面積の誤りを修正する
- 建物表題登記：新築建物を登記簿に登録する
- 建物表題変更登記：増築・改築による変更を登記する
- 建物滅失登記：解体した建物の登記を抹消する
- 建物区分登記：1つの建物を区分所有にする
共通するのは、すべて「物（ぶつ）」に関する登記であることです。
司法書士の仕事領域
司法書士は、不動産の「権利に関する登記」の専門家です。簡単に言えば「誰が所有者か、担保は設定されているか」を登記簿に登録する仕事です。
司法書士の主な業務
- 所有権保存登記：新築建物の所有者を初めて登記する
- 所有権移転登記：売買・相続・贈与による所有者変更
- 抵当権設定登記：住宅ローンの担保を設定する
- 抵当権抹消登記：ローン完済後に担保を抹消する
- 相続登記：相続による所有者変更
共通するのは、すべて「権利」に関する登記であることです。
違いの比較表
| 土地家屋調査士 | 司法書士 | |
|---|---|---|
| 扱う登記 | 表示に関する登記（物理情報） | 権利に関する登記（所有権等） |
| 具体例 | 測量、表題登記、分筆、滅失 | 所有権移転、抵当権設定、相続 |
| 現地調査 | あり（測量機器で実測） | 基本なし（書類作成が中心） |
| 費用帯 | 3〜100万円（測量規模による） | 3〜15万円（登記の種類による） |
両方が必要なケース
以下のようなケースでは、土地家屋調査士と司法書士の両方に依頼が必要です。
新築一戸建ての場合
- 建物表題登記 → 土地家屋調査士
- 所有権保存登記 → 司法書士
- 抵当権設定登記（ローンの場合） → 司法書士
土地を分筆して売却する場合
- 境界確定測量・分筆登記 → 土地家屋調査士
- 所有権移転登記 → 司法書士
相続した土地を分割する場合
- 分筆登記 → 土地家屋調査士
- 相続登記（所有権移転） → 司法書士
両方に依頼が必要な場合、どちらかの事務所がもう一方を紹介してくれることが多いです。
どちらに相談すればいいか迷ったら？
| こんな時は… | 相談先 |
|---|---|
| 境界がわからない | 土地家屋調査士 |
| 土地を分けたい | 土地家屋調査士 |
| 新築した | 土地家屋調査士（表題）→ 司法書士（保存） |
| 建物を解体した | 土地家屋調査士 |
| 相続で名義変更したい | 司法書士 |
| 不動産を売買する | 司法書士 |
| ローンの担保を設定 | 司法書士 |
迷った場合は、どちらに相談しても適切な専門家を紹介してもらえます。まずは気軽に問い合わせてみましょう。
まとめ
土地家屋調査士は「モノ（物理情報）」の登記、司法書士は「権利」の登記の専門家です。不動産の手続きでは両方が必要になるケースも多いため、まずはどちらかに相談し、必要に応じてもう一方を紹介してもらうのがスムーズです。