不動産売却で「確定測量図」が必要な理由と取得方法
不動産会社から「確定測量図を用意してください」と言われて困った経験はありませんか？確定測量図がないと売却が進まないケースが増えています。この記事では、確定測量図が必要な理由・取得方法・費用・スケジュールを詳しく解説します。
確定測量図とは？
確定測量図とは、隣地の所有者・道路管理者全員が境界位置に合意した上で作成された測量図です。「境界確認書」（全員の署名捺印入り）とセットで作成されます。
土地家屋調査士が作成する民間の書類であり、法務局に保管されている地積測量図とは別物です。確定測量図は所有者が自ら保管する書類です。
確定測量図に記載されている内容
- 土地の形状・面積（地積）
- 各境界点の座標値・距離
- 隣接地番・道路幅員
- 境界杭の位置と種類
- 作成年月日・土地家屋調査士の資格番号
- 隣接地所有者全員の確認印
地積測量図との違いを図解で解説
多くの方が混同しやすい「確定測量図」と「地積測量図」。最も重要な違いは隣地との合意の有無です。
- 確定測量図：隣地全員の合意あり→土地売却に使える
- 地積測量図：合意なしの公的記録→土地売却の代わりにはならない
「法務局で地積測量図を取得すれば売却できる」と思っている方が多いですが、地積測量図だけでは境界が確定したとはみなされません。不動産売却には確定測量図が必要です。
売却時に確定測量図が必要な3つの理由
理由①：買主が土地の範囲を明確に確認する必要がある
不動産を購入する買主にとって、「自分が買う土地がどこからどこまでか」は最重要の確認事項です。境界が曖昧なまま購入すると、引き渡し後に隣人との間でトラブルになりかねません。買主はこのリスクを避けるため、確定測量図を求めます。
理由②：住宅ローン審査で金融機関が境界確定を求める
買主が住宅ローンを利用する場合、融資する金融機関は担保となる土地の評価を行います。このとき、境界が確定している証拠として確定測量図の提出を求める金融機関が多くいます。確定測量図がなければローン審査が通らず、売却自体が成立しないケースもあります。
理由③：売主の契約不適合責任リスクを回避できる
2020年の民法改正で「契約不適合責任」が明確化されました。境界が未確定のまま売却し、後に境界トラブルが発生した場合、売主が損害賠償を請求される可能性があります。確定測量図があれば、売却時点での境界を明確に証明でき、このリスクをほぼ回避できます。
確定測量図がない場合の3つのリスク
確定測量図がないまま不動産売却を進めると、以下の3つのリスクが生じます。
リスク①：売却価格が下がる（または売れない）
確定測量図がない土地は「境界未確定物件」として扱われ、相場より5〜15%程度低い価格での売却になるケースがあります。投資家や業者への売却（いわゆる「現状有姿売買」）となり、個人買主への売却より条件が悪くなりやすいです。
リスク②：売却活動が長引く
一般の買主は境界未確定物件を敬遠する傾向があります。売却活動を始めても「確定測量図を出してほしい」と求められ、その間に測量を実施することになると、売却完了まで半年〜1年以上かかることもあります。
リスク③：引き渡し後に境界トラブルになる
境界が曖昧なまま売却し、新しい所有者（買主）と隣地の間でトラブルが発生した場合、売主が責任を問われることがあります。特に建て替えや増築の際に境界が問題になることが多く、訴訟に発展するケースもあります。
確定測量図を取得するための流れと期間
確定測量は上のフローに沿って進みます。全体の期間は2〜4か月が目安ですが、隣地所有者の状況によっては6か月以上かかることもあります。早めに着手することが重要です。
費用の内訳と相場
確定測量の費用目安は30〜80万円です。主な費用の内訳は以下のとおりです。
- 事前調査費（登記情報取得・資料収集）：1〜3万円
- 現地測量費（機器を使った実測）：10〜20万円
- 立会い調整費（隣地所有者への連絡・調整）：5〜15万円
- 境界確認書作成費（書類作成・製本）：5〜10万円
- 境界杭設置費（金属鋲・石杭の設置）：3〜8万円
- 図面作成費（確定測量図の作成）：5〜10万円
費用を抑えるコツとして、複数の土地家屋調査士に相見積もりを依頼することをお勧めします。また、土地の公図・登記事項証明書・既存の測量図を事前に準備しておくと調査期間が短縮され、コスト削減につながることがあります。
隣地所有者が協力しない場合の対処法
確定測量で最大の障壁となりやすいのが「隣地所有者が協力してくれない」ケースです。主な対処法を解説します。
対処法①：筆界特定制度（法務局）
法務局に申請することで、筆界特定登記官が専門家（土地家屋調査士・民間紛争解決手続代理関係業務）を活用して土地の筆界を特定する制度です。隣地所有者の同意が不要で、費用は土地の固定資産税評価額に応じて数万円〜数十万円かかります（申請費用は土地家屋調査士の費用とは別）。
対処法②：境界問題相談センター（ADR）
各都道府県の土地家屋調査士会が運営する紛争解決機関です。調停委員が間に入り、話し合いによる解決を目指します。訴訟より費用・時間が少なく済む場合があります。
対処法③：弁護士との連携・民事訴訟
上記の手段で解決しない場合は、弁護士を交えた法的手続き（境界確定の訴え）になります。時間と費用がかかりますが、最終的に裁判所が境界を確定します。
いずれの場合も、最初の相談窓口は土地家屋調査士です。状況に応じて最適な解決方法を提案してもらえます。
売却前の最適なタイミングと準備スケジュール
上のタイムラインが示すとおり、確定測量は売却活動開始の最低6か月前、理想は1年前に着手するのがベストです。
売却前チェックリスト
- ☑️ 過去の確定測量図・境界確認書の有無を確認する
- ☑️ 法務局で公図・地積測量図を取得する
- ☑️ 土地家屋調査士に相談・見積もりを依頼する（複数社）
- ☑️ 隣地所有者との関係を事前に良好に保つ
- ☑️ 確定測量完了後、不動産会社への売却依頼を開始する
よくある質問（Q&A）
Q：確定測量図と境界確認書は同じものですか？
A：異なります。確定測量図は土地の形状・境界点・面積を示す図面です。境界確認書は隣地所有者全員が境界位置に合意したことを示す書類で、確定測量図とセットで作成されます。
Q：過去に作った確定測量図は使えますか？
A：基本的には使えます。ただし、作成から年数が経過している場合や、その後に境界杭が移動・撤去されている場合は再確認が必要です。不動産会社や土地家屋調査士に確認してもらいましょう。
Q：隣地が空き地・更地で所有者不明の場合はどうすれば？
A：法務局の登記簿で所有者を調べ、最後の住所に連絡を取ることが基本です。所有者が行方不明の場合は「所有者不明土地関連法」に基づく手続きや筆界特定制度の活用を検討します。土地家屋調査士に相談することをお勧めします。
Q：確定測量を依頼してから完了までどのくらいかかりますか？
A：一般的に2〜4か月かかります。隣地所有者・道路管理者の人数が多い場合や、協力が得られにくい場合は6か月以上かかることもあります。
まとめ
不動産売却で確定測量図が必要な理由と取得方法を解説しました。要点をまとめます。
- ✅ 確定測量図は買主保護・ローン審査・契約不適合責任回避のために必要
- ✅ 確定測量図がないと売却価格が下がり、売却活動が長期化するリスクがある
- ✅ 取得には2〜4か月・30〜80万円かかるため、売却の6か月以上前に着手する
- ✅ 隣地所有者が協力しない場合は筆界特定制度・ADRを活用できる
- ✅ まず土地家屋調査士に相談して最適な方法と費用を確認する