土地を売る前に境界確定が必要な理由と費用の目安
土地を売ろうとしたら不動産会社から「境界確定してください」と言われた経験はありませんか？実は土地売却において境界確定は避けて通れない重要な手続きです。
この記事では、なぜ土地売却前に境界確定が必要なのか、費用相場30〜80万円の内訳、手続きの流れと期間まで、初めての方にもわかりやすく解説します。
土地売却で境界確定が求められる理由
土地の売買において、買主・不動産会社・金融機関のいずれもが「境界が明確であること」を求めます。これには明確な理由があります。
買主・銀行が境界明示を条件にするケースが増えている
近年、不動産取引において境界明示義務が事実上のスタンダードになっています。売買契約書にも「売主は引き渡しまでに境界を明示すること」という条項が盛り込まれるのが一般的です。
- 買主の視点：境界が不明確な土地を購入すると、将来隣地との間でトラブルになるリスクがある
- 金融機関の視点：住宅ローンの担保として土地を評価する際、境界が確定していないと正確な担保評価ができない
- 不動産会社の視点：境界トラブルは売買後のクレームに直結するため、取引前に解消しておきたい
境界未確定だと売却価格が下がる
境界が確定していない土地は「公簿売買」（登記上の面積で売買）となり、実測売買と比べて売却価格が低くなる傾向があります。理由は以下の通りです。
- 実際の面積が登記面積より小さい可能性がある
- 買主が境界リスクを価格に反映（値引き要求）する
- 金融機関が担保評価を低く見積もる
実測売買であれば正確な面積に基づいた適正価格で売却できるため、境界確定の費用を差し引いても手取りが多くなるケースは少なくありません。
境界確定をせずに売却するとどうなる？
「費用がかかるから境界確定せずに売りたい」と考える方もいますが、大きなリスクがあります。
引き渡し後に境界トラブルが発生するリスク
売却後に隣地の所有者が「ここは自分の土地だ」と主張してきた場合、売主が契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われる可能性があります。
- 損害賠償を請求される
- 売買契約を解除される
- 裁判になれば数年間の時間と多額の弁護士費用がかかる
実際のトラブル事例
事例1：都内の住宅地を境界未確定のまま売却。引き渡し後に隣地所有者が「塀は越境している」と主張し、買主と売主の双方が訴訟に巻き込まれた。最終的に和解金200万円＋弁護士費用150万円を売主が負担。
事例2：相続した土地を「公簿売買」で売却。後日、実測面積が登記面積より10㎡少ないことが判明し、差額分の返金を求められた。
こうしたトラブルを防ぐためにも、売却前の境界確定は「保険」と考えるべきです。
境界確定測量の費用相場
境界確定測量の費用は土地の条件によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
費用の目安
| 条件 | 費用目安 |
|---|---|
| 一般的な住宅地（100〜200㎡） | 30〜50万円 |
| 隣接地が多い（4筆以上） | 50〜70万円 |
| 広い土地（500㎡以上） | 60〜80万円 |
| 官民境界（道路との境界）が必要 | +10〜20万円 |
費用の内訳
- 調査費用（公図・登記簿・過去の測量図の取得）：3〜5万円
- 現地測量費用（GPSやトータルステーション使用）：15〜30万円
- 立会い調整費（隣地所有者・道路管理者との日程調整）：5〜10万円
- 境界確認書作成費（図面・書類作成）：5〜10万円
- 境界標設置費（金属プレート・コンクリート杭など）：3〜5万円
境界確定測量の流れと期間
境界確定測量は以下のステップで進みます。全体で2〜4か月が目安です。
ステップ1：土地家屋調査士への相談・依頼（1〜2週間）
まずは土地家屋調査士に相談し、見積もりを取ります。2〜3社に相見積もりを取ることをおすすめします。
ステップ2：資料収集・現地調査（1〜2週間）
法務局で公図・登記簿・過去の地積測量図を取得し、現地で仮測量を行います。
ステップ3：隣地所有者との立会い（1〜3か月）
最も時間がかかるステップです。隣地所有者全員と日程を調整し、現地で境界を確認します。相続で所有者が不明な場合や、所有者が遠方に住んでいる場合は期間が延びます。
ステップ4：境界確認書の作成・署名（1〜2週間）
全員の合意が得られたら、境界確認書を作成し、関係者全員が署名・捺印します。
ステップ5：完了・書類の受け取り（1週間）
確定測量図・境界確認書が完成し、依頼者に引き渡されます。
費用を抑えるためのポイント
境界確定測量の費用を少しでも抑えるために、以下のポイントを意識しましょう。
- 相見積もりを取る：2〜3社から見積もりを取り、費用と内容を比較する
- 既存の測量図・公図を用意する：過去に測量した図面があれば作業の一部を省略できる場合がある
- 隣地所有者と事前に良好な関係を築く：立会い拒否・紛争になると費用が跳ね上がる
- 売却の半年前に着手する：余裕をもって進めれば急ぎ料金を避けられる
- 分筆登記も同時に依頼する：セットで依頼すると割引になるケースがある
まとめ
土地売却前の境界確定は「コスト」ではなく「投資」です。費用は30〜80万円かかりますが、境界を確定させることで適正価格での売却が可能になり、将来のトラブルリスクも回避できます。
売却を考え始めたら、半年前には土地家屋調査士に相談することをおすすめします。早めに動くことがスムーズな売却への第一歩です。